৪। কোন দলিলসমূহের রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতামূলক? রেজিস্ট্রেশন এবং নন-রেজিষ্ট্রেশন এর ফলাফল উল্লেখ কর। দলিল রেজিষ্ট্রেশন করার পর তা কখন হতে কার্যকর হয়? রেজিষ্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ মোতাবেক ‘আম মোক্তারনামা’ তৈরির পদ্ধতি উল্লেখ কর। (খ) সরকার দ্বারা অথবা সরকারের বরাবরে সম্পাদিত কি কি নিবন্ধীকরণের আওতামুক্ত? (গ) দাবিদারবিহীন দলিলের ফলাফল কী? দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে কখন হস্তান্তর গ্রহীতার উপর মালিকানা স্বত্ব বর্তাবে?

 

৪। কোন দলিলসমূহের রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতামূলক? রেজিস্ট্রেশন এবং নন-রেজিষ্ট্রেশন এর ফলাফল উল্লেখ কর। দলিল রেজিষ্ট্রেশন করার পর তা কখন হতে কার্যকর হয়? রেজিষ্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ মোতাবেক ‘আম মোক্তারনামা’ তৈরির পদ্ধতি উল্লেখ কর।

(খ) সরকার দ্বারা অথবা সরকারের বরাবরে সম্পাদিত কি কি নিবন্ধীকরণের আওতামুক্ত?

(গ) দাবিদারবিহীন দলিলের ফলাফল কী? দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে কখন হস্তান্তর গ্রহীতার উপর মালিকানা স্বত্ব বর্তাবে?

কোন দলিলসমূহের রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতামূলক?

Registration Act, 1908–এর ধারা ১৭ অনুযায়ী, যে সমস্ত দলিল বাধ্যতামূলকভাবে রেজিস্ট্রেশনযোগ্য, তা নিম্নরূপ—

 

১) স্থাবর সম্পত্তির বিক্রয় দলিল (Sale Deed)

যে দলিলের মাধ্যমে স্থাবর সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তর করা হয়। উদাহরণ: জমি, বাড়ি বা ফ্ল্যাট বিক্রয়।

 

২) উপহার দলিল (Gift Deed)

স্থাবর সম্পত্তি উপহার দেওয়ার ক্ষেত্রে দলিল বাধ্যতামূলক। মৌখিক উপহার স্থাবর সম্পত্তির ক্ষেত্রে বৈধ নয়।

৩) বন্ধক দলিল (Mortgage Deed)

স্থাবর সম্পত্তি বন্ধক রাখার জন্য দলিল। Equitable Mortgage ব্যতীত সাধারণ বন্ধক রেজিস্ট্রেশনযোগ্য।

৪) এক বছরের অধিক মেয়াদের লিজ দলিল (Lease Deed)

এক বছরের বেশি সময়ের স্থাবর সম্পত্তি লিজ বা ইজারার জন্য।

 

৫) অধিকার সৃষ্টি, হস্তান্তর, সীমাবদ্ধ বা বিলুপ্তকারী দলিল

দলিল যা স্থাবর সম্পত্তিতে অধিকার সৃষ্টি, হস্তান্তর, সীমাবদ্ধ বা বিলুপ্ত করে। যেখানে সম্পত্তির মূল্য ১০০ টাকার বেশি।

৬) আদালতের ডিক্রি বা আদেশ সংক্রান্ত দলিল (নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে)

যেখানে ডিক্রি বা আদেশের মাধ্যমে সম্পত্তিতে অধিকার সৃষ্টি বা হস্তান্তর হয়।

 

পরিশেষে, যে দলিলের মাধ্যমে স্থাবর সম্পত্তিতে মালিকানা বা অধিকার কার্যকরভাবে হস্তান্তর, সৃষ্টি বা সীমাবদ্ধ করা হয়, সেগুলো বাধ্যতামূলকভাবে রেজিস্ট্রেশনযোগ্য।

রেজিস্ট্রেশন এবং নন-রেজিষ্ট্রেশন এর ফলাফল উল্লেখ কর।

Registration Act, 1908 অনুযায়ী রেজিস্ট্রেশন ও নন-রেজিস্ট্রেশন দলিলের ফলাফল নিম্নরূপ—

 

১) রেজিস্ট্রিকৃত দলিলের ফলাফল

1.      আইনগত বৈধতা:দলিল আইনসম্মত স্বীকৃতি পায়।মালিকানা হস্তান্তর বা অধিকার সৃষ্টি কার্যকর হয়।

2.      আদালতে প্রমাণ হিসেবে গ্রহণযোগ্য:রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষিত দলিলকে “Public Document” ধরা হয়।আদালতে এটি শক্তিশালী প্রমাণ হিসেবে ব্যবহার করা যায়।

3.      মালিকানার সুরক্ষা:তৃতীয় পক্ষের বিরুদ্ধে অধিকার দাবি করা যায়।ভবিষ্যতে বিরোধ বা প্রতারণা কমে।

4.      জনসাধারণকে অবহিতকরণ:রেজিস্ট্রেশন “Constructive Notice” হিসেবে কাজ করে।একই সম্পত্তি একাধিকবার বিক্রি হওয়ার ঝুঁকি কমে।

5.      স্থায়ী সরকারি নথি:দলিল হারিয়ে গেলে বা নষ্ট হলে অফিস থেকে নকল সংগ্রহ করা যায়।

 

২) অরেজিস্ট্রিকৃত (Non-Registered) দলিলের ফলাফল

1.      বাধ্যতামূলক রেজিস্ট্রেশনযোগ্য দলিলে মালিকানা হস্তান্তর অকার্যকর:বিক্রয়, উপহার বা বন্ধক দলিলে মালিকানা আইনগতভাবে তৈরি হয় না।

2.      আদালতে প্রমাণ হিসেবে সীমিত গ্রহণযোগ্যতা: কেবল Secondary Evidence হিসেবে কিছু ক্ষেত্রে ব্যবহার করা যায়। মূল মালিকানা প্রমাণে গ্রহণযোগ্য নয়।

3.      তৃতীয় পক্ষের বিরুদ্ধে দাবি করা যাবে না: অন্য ব্যক্তি সেই সম্পত্তিতে অধিকার দাবি করলে অরেজিস্ট্রিকৃত দলিলের ভিত্তিতে প্রতিকার পাওয়া যায় না।

4.      বিরোধ ও প্রতারণার ঝুঁকি বৃদ্ধি: একাধিক বিক্রয়, প্রতারণা বা দাবির সংঘাতের সম্ভাবনা থাকে।

 

দলিল রেজিষ্ট্রেশন করার পর তা কখন হতে কার্যকর হয়

Registration Act, 1908 অনুযায়ী, দলিল রেজিস্ট্রেশন করার পর তা কার্যকর হওয়ার সময় নির্ধারিত হলো—

১) কার্যকর হওয়ার মুহূর্ত

যে কোনো দলিল রেজিস্ট্রার বা সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে বৈধভাবে রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন করার দিন থেকে কার্যকর হয়।অর্থাৎ, রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন না হওয়া পর্যন্ত দলিল দ্বারা মালিকানা হস্তান্তর বা অধিকার আইনগতভাবে তৈরি হয় না।

২) আর্থিক লেনদেন ও মালিকানা হস্তান্তরের ক্ষেত্রে

বিক্রয়, উপহার বা বন্ধক দলিলে মালিকানা বা অধিকার রেজিস্ট্রেশনের পরই আইনগতভাবে হস্তান্তর হয়।রেজিস্ট্রেশন তারিখই আইনগত কার্যকারিতার সূচক।

 

উপসংহার

দলিল রেজিস্ট্রার কর্তৃক নিবন্ধন সম্পন্ন হওয়ার দিন থেকেই কার্যকর।রেজিস্ট্রেশন আগে দলিল অকার্যকর; মালিকানা বা অধিকার তৈরি হয় না।আদালতে প্রমাণের জন্যও রেজিস্ট্রেশনের তারিখ গুরুত্বপূর্ণ।

রেজিষ্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ মোতাবেক ‘আম মোক্তারনামা’ তৈরির পদ্ধতি উল্লেখ কর।

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ মোতাবেক ‘আম মোক্তারনামা’ (Power of Attorney) তৈরির পদ্ধতি সম্পর্কে বিস্তারিতভাবে ব্যাখ্যা করা হলো—

 

১) ‘আম মোক্তারনামা’ কী?

‘আম মোক্তারনামা’ হলো একটি লিখিত দলিল যার মাধ্যমে একজন ব্যক্তি (প্রিন্সিপাল) অন্যকে (এজেন্ট) তার পক্ষে কোনো আইনি বা সম্পত্তি সংক্রান্ত কাজ সম্পাদনের ক্ষমতা প্রদান করে।

উদাহরণ: জমি বিক্রয়, বন্ধক গ্রহণ, ব্যাংক লেনদেন ইত্যাদি।

এটি স্থাবর সম্পত্তি সংক্রান্ত কাজের জন্য প্রযোজ্য হলে রেজিস্ট্রেশনযোগ্য।

 

পদ্ধতি

ধাপ ১: দলিল প্রস্তুত

প্রিন্সিপাল ও এজেন্টের পরিচয় উল্লেখ করতে হবে।কোন কাজের জন্য ক্ষমতা প্রদান করা হচ্ছে, তা স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে।শর্ত, সীমাবদ্ধতা ও মেয়াদ লিখতে হবে।

ধাপ ২: স্বাক্ষর

প্রিন্সিপাল নিজের স্বাক্ষর বা সীল দিয়ে দলিল সম্পাদন করবে। দলিলে সাক্ষী (সাধারণত ২ জন) স্বাক্ষর করতে হবে।

ধাপ ৩: নোটারাইজেশন (যদি প্রয়োজন হয়)

নোটারি পাবলিক দ্বারা দলিল প্রত্যয়িত করা যেতে পারে।যদিও রেজিস্ট্রেশনের জন্য নোটারাইজেশন বাধ্যতামূলক নয়, এটি বৈধতা বাড়ায়।

ধাপ ৪: সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে উপস্থাপন

যদি ‘আম মোক্তারনামা’ স্থাবর সম্পত্তি সংক্রান্ত ক্ষমতা প্রদান করে, তবে এটি বাধ্যতামূলকভাবে রেজিস্ট্রেশনযোগ্য।প্রিন্সিপাল বা তার অনুমোদিত প্রতিনিধি দলিল সহ সমস্ত প্রয়োজনীয় নথি নিয়ে সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে জমা দেবে।

ধাপ ৫: রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন

সাব-রেজিস্ট্রার দলিল যাচাই করে রেজিস্ট্রি করে নেবে।রেজিস্ট্রেশনের পরই ‘আম মোক্তারনামা’ আইনগতভাবে কার্যকর হয়।

 

(খ) সরকার দ্বারা অথবা সরকারের বরাবরে সম্পাদিত কি কি নিবন্ধীকরণের আওতামুক্ত?

সরকার কর্তৃক বা সরকারের বরাবরে সম্পাদিত দলিলসমূহ রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ অনুযায়ী সাধারণত নিবন্ধন (Registration) এর আওতামুক্ত। বিস্তারিত ব্যাখ্যা নিচে দেওয়া হলো—

 

১) সরকারী দলিলের সংজ্ঞা

সরকারি সংস্থা বা সরকারী কর্মকর্তা কর্তৃক সম্পাদিত দলিল।সরকার বা সরকারি দপ্তরের পক্ষ থেকে সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয়, লিজ, ঋণ বা অন্যান্য আইনগত লেনদেনের দলিল।

উদাহরণ: সরকারি জমি হস্তান্তর, সরকারি অফিসের অনুমোদিত চুক্তি, সরকারি প্রকল্পের আওতায় সম্পত্তি হস্তান্তর ইত্যাদি।

২) নিবন্ধনের আওতামুক্তির কারণ

সরকার সাধারণ জনগণের চেয়ে আলাদা অবস্থানে থাকে।সরকার ইতিমধ্যেই প্রশাসনিকভাবে নথিভুক্ত ও স্বচ্ছভাবে লেনদেন নিয়ন্ত্রণ করে।তাই Registration Act, 1908 ধারা ২২ অনুসারে সরকার কর্তৃক সম্পাদিত দলিল সাধারণত বাধ্যতামূলক রেজিস্ট্রেশনের বাইরে থাকে।

 

৩) প্রধান উদাহরণসমূহ

1.      সরকারের নিজস্ব দলিল

সরকারী জমি ক্রয়-বিক্রয় বা হস্তান্তর সংক্রান্ত দলিল।সরকারি সম্পত্তির ক্রয়-বিক্রয় চুক্তি।

2.      সরকারের পক্ষ থেকে সম্পাদিত দলিল

সরকারি প্রকল্পে অংশগ্রহণকারী ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠানকে জমি বরাদ্দ বা হস্তান্তর।সরকারি দপ্তরের অনুমোদিত চুক্তি বা এজেন্সি দ্বারা সম্পাদিত দলিল।

3.      আদালত বা সরকারী কর্তৃপক্ষের আদেশ/ডিক্রি

সরকারি সম্পত্তি সংক্রান্ত আদালতের নির্দেশ বা ডিক্রি।

৪) শর্তাবলী

দলিল সরকার কর্তৃক বা সরকারের অনুমোদিত প্রতিনিধির মাধ্যমে সম্পাদিত হতে হবে।শুধুমাত্র ব্যক্তি বা বেসরকারি সংস্থার পক্ষ থেকে করা সরকারি দলিল রেজিস্ট্রেশনের আওতামুক্ত নয়; অনুমোদিত হতে হবে।

 

উপসংহার:
সরকার কর্তৃক বা সরকারের পক্ষ থেকে সম্পাদিত দলিল বাধ্যতামূলকভাবে রেজিস্ট্রেশনযোগ্য নয়, কারণ এটি প্রশাসনিকভাবে ইতিমধ্যেই নথিভুক্ত ও নিয়ন্ত্রিত থাকে। তবে, বেসরকারি পক্ষের সঙ্গে সরকারি চুক্তি হলে তা রেজিস্ট্রেশনযোগ্য হতে পারে যদি আইন সে অনুযায়ী প্রয়োজনীয় বলে।

 

(গ) দাবিদারবিহীন দলিলের ফলাফল কী?

দাবিদারবিহীন (Void or Ownerless) দলিলের ফলাফল সম্পর্কে ব্যাখ্যা নিচে দেওয়া হলো—

 

১) দাবিদারবিহীন দলিল কী?

এটি এমন একটি দলিল যার মাধ্যমে কোনো পক্ষের বৈধ অধিকার বা দাবী তৈরি হয় না।দলিলটি কার্যকর বা বৈধ হবার জন্য যথাযথ মালিকানা বা স্বার্থযুক্ত পক্ষের স্বাক্ষর ও অনুমোদন প্রয়োজন।

উদাহরণ: মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি বিক্রির চেষ্টা যেখানে উত্তরাধিকারী নেই, অথবা এমন দলিল যা প্রয়োজনীয় পক্ষ ছাড়া সম্পাদিত হয়েছে।

 

২) দাবিদারবিহীন দলিলের ফলাফল

1.      আইনগত কার্যকারিতা নেই: মালিকানা বা অধিকার তৈরি হয় না।আদালতে এটি শক্তিশালী প্রমাণ হিসেবে গ্রহণযোগ্য নয়।

2.      আদালতে সীমিত প্রমাণমূল্য: কেবল Collateral Purpose বা সহায়ক প্রমাণ হিসেবে সীমিত ব্যবহার করা যেতে পারে।

3.      তৃতীয় পক্ষের বিরুদ্ধে প্রয়োগযোগ্য নয়: অন্য ব্যক্তি সম্পত্তি দাবি করলে এই দলিল দ্বারা প্রতিকার পাওয়া যায় না।

4.      বিরোধ ও প্রতারণার ঝুঁকি থাকে না বলা যায়: যদিও দলিলটি আইনি অধিকার তৈরি করতে পারে না, তবুও এটি ভুল বোঝাবুঝি বা প্রতারণার ক্ষেত্রে ব্যবহার হতে পারে।

 

দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে কখন হস্তান্তর গ্রহীতার উপর মালিকানা স্বত্ব বর্তাবে

 

১. মালিকানা হস্তান্তরের মূলনীতি

মূল নিয়ম:

স্থাবর সম্পত্তি বা অন্য কোনো নিবন্ধনযোগ্য সম্পত্তির মালিকানা তখনই গ্রহীতার (ক্রেতা) উপর চলে যায় যখন:

1.      দলিল নিবন্ধিত হয়েছে, এবং

2.      দলিল অনুযায়ী হস্তান্তর বা দখল প্রদান সম্পন্ন হয়েছে।

দুইটি শর্তই অপরিহার্য। কোন একটির অভাব মালিকানা হস্তান্তরকে অকার্যকর করে।

 

২. হস্তান্তরের পূর্বে রেজিস্ট্রেশন

(ক) নিবন্ধন বাধ্যতামূলক দলিলের জন্য

উদাহরণ: জমি বিক্রয়, দীর্ঘমেয়াদী লিজ, বন্ধক ইত্যাদি।

·         নিবন্ধন ছাড়া:দলিল আইনের দৃষ্টিতে অকার্যকর।ক্রেতা মালিকানা দাবি করতে পারবে না।তৃতীয় পক্ষের বিরুদ্ধে ক্রয় বা অধিকার প্রমাণ করা যায় না।

·         নিবন্ধন করার পর কিন্তু হস্তান্তর হয়নি:

o    দলিল বৈধ, কিন্তু মালিকানা হস্তান্তর হয়নি।ক্রেতা এখনও সম্পূর্ণ মালিক নয়, শুধু আইনি প্রমাণ আছে যে সে মালিক হতে পারে।অর্থাৎ, রেজিস্ট্রেশন + হস্তান্তর উভয়ই প্রয়োজন।

 

৩. হস্তান্তর (Delivery / Possession)

হস্তান্তর বলতে বোঝায়:

1.      শারীরিক দখল (Physical possession) – জমি, বাড়ি চাবি বা সম্পত্তি সরাসরি গ্রহীতাকে দেওয়া।

2.      আইনি/প্রতীকী হস্তান্তর (Constructive/Delivery of documents) – দলিলের মাধ্যমে মালিকানা স্বীকৃতি দেওয়া, যেমন:

o    Title deed handover

o    Registry office-এ possession সংক্রান্ত নথি প্রদান

হস্তান্তরের মাধ্যমে ক্রেতা সম্পত্তি ব্যবহার, উপার্জন বা বিক্রি করার অধিকার পায়।