সম্পত্তি হস্তান্তর আইন অংশের গুরুত্বপূর্ন প্রশ্ন উত্তর। এল এল বি ফাইনাল পরীক্ষা -২০২৩

 

৪. ইজারা কি? ইজারা কিভাবে প্রণয়ন করা হয়? কিভাবে ইজারা সৃষ্টি হয়? ইজারা গ্রহীতার অধিকার আলোচনা কর। কিভাবে একটি ইজারার সমাপ্তি ঘটে। ইজারার মেয়াদ পরবর্তী দখলের পরিণতি কি? আলোচনা কর।) ইজারাগ্রহীতা কি তৃতীয় ব্যক্তির নিকট ইজারার মাধ্যমে তাঁর অধিকারের স্বত্বনিয়োগ করতে পারেন? আলোচনা কর।

ইজারা (Lease)

১। সংজ্ঞা

ইজারা হলো এমন একটি চুক্তি যেখানে:

এক পক্ষ (ইজারদার / Lessor) অন্য পক্ষকে (ইজারদারী / Lessee) সম্পত্তি ব্যবহার করার অধিকার প্রদান করে, এবং ইজারদারী তার বিনিময়ে নির্দিষ্ট সময় বা শর্ত অনুযায়ী ভাড়া প্রদান করে।

মূল দিক:

·         এটি সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তর নয়, শুধুমাত্র দখল/ব্যবহারের অধিকার প্রদান।

·         Transfer of Property Act, 1882-এর ধারা 105 অনুসারে ইজারা বৈধ।

উদাহরণ:

·         রমেশ তার দোকান শ্যামের কাছে ১ বছরের জন্য ভাড়া দেয়। শ্যাম দোকান ব্যবহার করতে পারবে, কিন্তু মালিকানা তার হবে না।

২। ইজারার বৈশিষ্ট্য

1.      চুক্তিভিত্তিক (Contractual):

o    ইজারা হলো স্বেচ্ছা ও দ্বিপাক্ষিক চুক্তি।

2.      সুবিনিময়ে (Consideration):

o    ইজারদারী নির্দিষ্ট ভাড়া প্রদান করে।

3.      সীমিত সময়ের জন্য (Limited Duration):

o    ইজারা সাধারণত নির্দিষ্ট সময়কাল বা শর্ত অনুযায়ী হয়।

4.      দখলাধিকার (Right of Possession):

o    ইজারদারী সম্পত্তি ব্যবহার করতে পারে, মালিকানা পায় না।

5.      আইনি স্বীকৃতি:

o    Transfer of Property Act, 1882 (ধারা 105–117) অনুযায়ী।

6.      নিবন্ধন ও লিখিত চুক্তি:

o    ১ বছরের বেশি মেয়াদের ইজারা নিবন্ধন বাধ্যতামূলক।

o    স্বল্পমেয়াদি ইজারা লিখিত চুক্তি যথেষ্ট।

 

 ইজারা কিভাবে প্রণয়ন করা হয়?

ইজারা প্রণয়নের ধাপগুলো:

(ক) প্রাথমিক আলোচনা

·         ইজারদার ও ইজারদারী সম্পত্তি, ব্যবহার, ভাড়া, সময়কাল নিয়ে আলোচনা করে।

(খ) চুক্তি রচনা (Lease Agreement)

·         লিখিত চুক্তি প্রস্তুত করা উত্তম।

·         চুক্তিতে অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে:

1.      ইজারদার ও ইজারদারীর নাম ও ঠিকানা

2.      সম্পত্তির বিবরণ (ভূমি, বাড়ি, দোকান ইত্যাদি)

3.      ভাড়া (Rent) ও প্রদানের পদ্ধতি

4.      চুক্তির মেয়াদ

5.      ব্যবহার ও রক্ষণাবেক্ষণের শর্ত

6.      চুক্তি বাতিলের শর্ত

(গ) চুক্তি স্বাক্ষর ও বিবেচনা (Consideration)

·         চুক্তি কার্যকর করার জন্য ইজারদারী নির্দিষ্ট ভাড়া প্রদান করবে।

·         ভাড়া নগদ বা নির্দিষ্ট সময়ে প্রদেয় হতে পারে।

(ঘ) নিবন্ধন (Registration) – প্রয়োজনে

·         ১ বছরের বেশি মেয়াদের ইজারা Registration Act অনুযায়ী নিবন্ধন বাধ্যতামূলক।

·         স্বল্পমেয়াদি ইজারা লিখিত চুক্তি যথেষ্ট।

৪। উদাহরণ

ধরা যাক:

·         রমেশ তার দোকান A শ্যামের কাছে ১ বছরের জন্য ভাড়া দেয়।

·         শ্যাম ভাড়া প্রদান করবে এবং দোকান ব্যবহার করবে।

·         মালিকানা রমেশেরই থাকবে।

এটি সম্পূর্ণ ইজারা চুক্তি।

ইজারা গ্রহীতার অধিকার ও ইজারার সমাপ্তি

 

১। ইজারা গ্রহীতার অধিকার (Rights of Lessee / Tenant)

ইজারা গ্রহীতা (lessee) বা ভাড়াটে (tenant) মূলত সম্পত্তি ব্যবহার এবং দখল করার অধিকার রাখে। তার অধিকারগুলো নিম্নরূপ:

(ক) সম্পত্তি ব্যবহার ও দখল

·         ইজারার শর্ত অনুযায়ী সম্পত্তি শান্তিপূর্ণভাবে ব্যবহার করার অধিকার।

·         মালিক (lessor) বিনা অনুমতিতে সম্পত্তিতে হস্তক্ষেপ করতে পারবে না।

(খ) সাবলীল অধিকার

·         ইজারদার (owner) সম্পত্তি ব্যবহার বা ভাড়া আদায়ের জন্য অযথা বাধা দিতে পারবে না।

(গ) ভাড়া সাপেক্ষে উপভোগ

·         ইজারার চুক্তি অনুযায়ী সুবিধা গ্রহণ এবং সম্পত্তি ব্যবহার করতে পারবে।

(ঘ) উন্নয়ন ও সংস্কার

·         সাধারণত ইজারদারের অনুমতি নিয়ে ইজারা গ্রহীতা ছোটখাটো সংস্কার বা উন্নয়ন করতে পারে।

·         বড় ধরনের পরিবর্তন হলে সাধারণত ইজারদারের অনুমতি আবশ্যক।

(ঙ) সাবলীল অধিকার বজায় রাখার জন্য আইনি সুরক্ষা

·         ইজারা চুক্তির লঙ্ঘন বা অনৈতিক বাধার ক্ষেত্রে ইজারা গ্রহীতা আইনি রক্ষার জন্য আদালতে আবেদন করতে পারে।

উদাহরণ:

·         রমেশ তার দোকান A শ্যামের কাছে ১ বছরের জন্য ইজারা দেয়।

·         শ্যাম দোকান ব্যবহার করতে পারবে, ভাড়া প্রদান করবে, এবং রমেশ দোকানে হস্তক্ষেপ করতে পারবে না।

 

২। ইজারার সমাপ্তি (Termination of Lease)

ইজারা সাধারণত নিম্নলিখিত কারণে শেষ হয়:

(ক) সময়সীমার শেষ

·         চুক্তিতে নির্দিষ্ট সময়কাল উল্লেখ থাকলে সেই সময় শেষে স্বয়ংক্রিয়ভাবে ইজারা শেষ হয়।

·         উদাহরণ: ১ বছরের দোকান ভাড়া → ১ বছর শেষে ইজারা স্বয়ংক্রিয়ভাবে সমাপ্ত।

(খ) চুক্তি অনুযায়ী শর্ত পূরণ হওয়া

·         যদি চুক্তিতে কোনো বিশেষ শর্ত উল্লেখ থাকে (যেমন, চুক্তির উদ্দেশ্য সম্পন্ন হওয়া), তা পূর্ণ হলে ইজারা সমাপ্ত হয়।

(গ) পারস্পরিক সম্মতি

·         ইজারদার ও ইজারগ্রহীতা উভয়েই সম্মতি দিলে ইজারা আগেই শেষ করা যেতে পারে।

(ঘ) আইনি বা আদালতের আদেশ

·         চুক্তি লঙ্ঘন বা কোন আইনগত কারণ থাকলে আদালত ইজারার সমাপ্তি ঘোষণা করতে পারে।

(ঙ) ইজারদারের অধিকার লঙ্ঘন

·         ইজারগ্রহীতা যদি ভাড়া না দেয়, সম্পত্তি ক্ষতি করে বা শর্ত লঙ্ঘন করে, তবে ইজারদার ইজারা বাতিল করতে পারে।

(চ) সম্পত্তি ধ্বংস বা ব্যবহার অযোগ্য হওয়া

·         কোনো প্রাকৃতিক দুর্যোগ বা সম্পত্তি ব্যবহার অযোগ্য হয়ে গেলে ইজারা স্বয়ংক্রিয়ভাবে সমাপ্ত হতে পারে।

ইজারার মেয়াদ পরবর্তী দখলের পরিণতি কি? আলোচনা কর।

ইজারা ও দখল: সংজ্ঞা

·         ইজারা: সম্পত্তি বা জায়গা নির্দিষ্ট সময়ের জন্য ভাড়া দিয়ে ব্যবহার করার চুক্তি।

·         দখল: বাস্তবিকভাবে সম্পত্তি বা বস্তুটি ব্যবহার বা নিয়ন্ত্রণ করা।

ইজারা সাধারণত নির্দিষ্ট মেয়াদের জন্য হয়। যেমন, যদি কেউ ঘর ১ বছরের জন্য ভাড়া নেয়, ১ বছরের পর তার ভাড়া শেষ হয়ে যায়।

 

মেয়াদ শেষ হওয়ার পর দখল

মেয়াদ শেষ হওয়ার পর যদি ভাড়াটিয়া সম্পত্তি ছাড়ে না বা দখল অব্যাহত রাখে, তাকে মেয়াদোত্তীর্ণ দখলকারী বা “holdover tenant” বলা হয়।

আইনি পরিণতি এর মধ্যে সাধারণত অন্তর্ভুক্ত:

(ক) চুক্তির স্বাভাবিক শেষ

·         মেয়াদ শেষ হওয়ার সঙ্গে সঙ্গে ইজারা স্বরূপভাবে শেষ হয়।

·         ভাড়াটিয়ার দখল ছাড়ার আইনি বাধ্যবাধকতা থাকে।

(খ) অতিরিক্ত দখল

·         যদি ভাড়াটিয়া দখল চালিয়ে যায়:

1.      নতুন ইজারা তৈরি না হয়: দখল অবৈধ হয়ে যায়।

2.      বাড়িওয়ালার দাবি: বাড়িওয়ালা তাকে উচ্ছেদ করার জন্য আদালতে যেতে পারে।

3.      অতিরিক্ত ভাড়া: কিছু আইন অনুযায়ী, বাড়িওয়ালা অতিরিক্ত সময়ের জন্য দ্বিগুণ বা বাড়তি ভাড়া দাবি করতে পারে।

(গ) নতুন চুক্তির সুযোগ

·         কখনো কখনো, যদি বাড়িওয়ালা নীরব থাকে এবং দখল চালু রাখে, আদালত ভাড়াটিয়ার জন্য “মাসিক বা দৈনিক ইজারা” হিসেবে গণ্য করতে পারে।

·         অর্থাৎ, স্বয়ংক্রিয়ভাবে নতুন স্বল্পমেয়াদী ইজারা তৈরি হতে পারে।

(ঘ) উচ্ছেদের আইনগত প্রক্রিয়া

·         ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করতে বাড়িওয়ালা সাধারণত নোটিস দেয়।

·         যদি সে না চলে যায়, ইউনিয়ন বা আদালতের মাধ্যমে জোরপূর্বক উচ্ছেদ করা হয়।

 পরিশেষে মেয়াদ শেষ হলে দখল স্বয়ংক্রিয়ভাবে বৈধ থাকে না। বাড়িওয়ালা চাইলে আইন অনুসারে উচ্ছেদ বা অতিরিক্ত ভাড়া দাবী করতে পারে

 

 

ইজারাগ্রহীতা কি তৃতীয় ব্যক্তির নিকট ইজারার মাধ্যমে তাঁর অধিকারের স্বত্বনিয়োগ করতে পারেন? আলোচনা কর।

ইজারা (Lease): এটি একটি চুক্তি যার মাধ্যমে ইজারাদাতা (সম্পত্তির মালিক) একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য ইজারাগ্রহীতাকে সম্পত্তি ব্যবহার করার অধিকার প্রদান করে।

ইজারাগ্রহীতা (Lessee): যে ব্যক্তি ভাড়া নিয়ে সম্পত্তি ব্যবহার করে।

স্বত্বনিয়োগ (Sublease/Subletting): ইজারাগ্রহীতা তার ইজারার অধিকার তৃতীয় ব্যক্তির কাছে হস্তান্তর বা পুনরায় ভাড়া দেওয়া।

মূল প্রশ্ন: ইজারাগ্রহীতা কি তার অধিকার তৃতীয় ব্যক্তিকে হস্তান্তর করতে পারে?

 

সাধারণ আইনগত নিয়ম

(ক) চুক্তি ও মৌলিক সীমাবদ্ধতা

1.      ইজারাগ্রহীতা সম্পত্তির মালিক নয়। তাই সে সম্পূর্ণ স্বাধীনভাবে দখল অন্যকে হস্তান্তর করতে পারে না।

2.      মূল চুক্তির শর্ত প্রাধান্য পায়। যদি চুক্তিতে স্বত্বনিয়োগ নিষিদ্ধ থাকে, তাহলে এটি আইনত সম্ভব নয়।

(খ) অনুমতি (Consent) প্রয়োজন

·         স্বত্বনিয়োগ করার জন্য সাধারণত ইজারাদাতার লিখিত অনুমতি প্রয়োজন।

·         অনুমতি দিলে ইজারাগ্রহীতা তৃতীয় ব্যক্তিকে স্বল্পমেয়াদে বা শর্তসাপেক্ষে দখলের অধিকার দিতে পারে।

(গ) আইনগত পরিণতি

·         অনুমতি ছাড়া স্বত্বনিয়োগ → চুক্তিভঙ্গ (Breach of Lease)।

·         ইজারাদাতা চাইলে:

o    চুক্তি বাতিল করতে পারে

o    ক্ষতিপূরণ দাবি করতে পারে

o    উচ্ছেদের জন্য আদালতে যেতে পারে

 

স্বত্বনিয়োগের ধরণ

1.      পূর্ণ হস্তান্তর (Assignment)

o    ইজারাগ্রহীতা তার সমস্ত অধিকার ও দায়িত্ব তৃতীয় ব্যক্তির কাছে হস্তান্তর করে।

o    সাধারণত ইজারাদাতার অনুমতি প্রয়োজন।

2.      আংশিক হস্তান্তর (Sublease)

o    ইজারাগ্রহীতা সম্পূর্ণ অধিকার দেয় না, শুধু সীমিত সময় বা অংশ তৃতীয় ব্যক্তিকে ব্যবহার করার অনুমতি দেয়।

o    মূল দায় ইজারাগ্রহীতার উপর অক্ষুণ্ণ থাকে।

উদাহরণ: ভাড়াটিয়া A ১ বছরের জন্য ঘর ভাড়া নিল। সে ৩ মাসের জন্য বন্ধু B কে ঘর ব্যবহার করতে দিল। এই ক্ষেত্রে B কে ৩ মাসের জন্য দখলের অধিকার আছে, কিন্তু চুক্তির মূল দায় A-এর উপরেই থাকে।

 

আইনি নীতিসমূহ

1.      স্বত্বনিয়োগ কেবল চুক্তি বা অনুমতির ভিত্তিতে বৈধ।

2.      চুক্তিভঙ্গের ঝুঁকি: অনুমতি ছাড়া স্বত্বনিয়োগ করলে চুক্তি বাতিল বা ক্ষতিপূরণ দাবি হতে পারে।

3.      তৃতীয় পক্ষের অবস্থান: তৃতীয় ব্যক্তি কেবল ইজারাগ্রহীতার সীমিত অধিকার অনুযায়ী সম্পত্তি ব্যবহার করতে পারে।

4.      আইনগত বাধ্যবাধকতা: বাংলাদেশে “ভূমি ইজারা আইন, 2001” ও সাধারণ লিজ আইন অনুযায়ী, স্বত্বনিয়োগ ইজারাদাতার লিখিত অনুমতি ছাড়া সম্ভব নয়।

ইজারাগ্রহীতা শুধুমাত্র চুক্তি বা ইজারাদাতার অনুমতি অনুযায়ী তৃতীয় ব্যক্তির কাছে তার অধিকারের স্বত্বনিয়োগ করতে পারে। অনুমতি ছাড়া এটি আইনত অকার্যকর ও চুক্তিভঙ্গের মধ্যে পড়ে।

 

খ) সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩ (ক) ধারায় উল্লিখিত 'আংশিক সম্পাদন নীতি' টি ব্যাখ্যা কর।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩ (ক) ধারায় উল্লিখিত “আংশিক সম্পাদন নীতি” বিস্তারিতভাবে ব্যাখ্যা করা হলো:

 

 “আংশিক সম্পাদন নীতি” — সংজ্ঞা

আংশিক সম্পাদন নীতি বলতে বোঝায় যে,
যদি কোনো লোক লিখিত চুক্তির ভিত্তিতে (যে চুক্তিতে সম্পত্তি স্থানান্তরের শর্তগুলো স্পষ্টভাবে বর্ণিত) কোনো অমুভেবল (অস্থাবর) সম্পত্তি স্থানান্তরের জন্য একটি চুক্তি করে,
এবং চুক্তির কিছু অংশ কার্যকর (part performance) করে— যেমন সম্পত্তি বা এর অংশের দখল নেওয়া বা রয়ে যাওয়া,এবং সেই পক্ষ তার চুক্তির শর্তগুলো পূরণ করেছে বা করার ইচ্ছা প্রকাশ করেছে,তাহলেযদি সম্পত্তির স্থানান্তর আইনিভাবে সম্পন্ন না হয় (যেমন নিবন্ধন হয়নি)—চুক্তির অপর পক্ষ বা তার উত্তরাধিকারের দাবিকারী উক্ত দখলের বিরুদ্ধে কোনো দাবী জানাতে পারবে না, শুধু যদি সেই দাবী চুক্তিতে স্পষ্টভাবে বিবৃত না থাকে।

এই নীতি ফ্রড বা বিনা-নিবন্ধন থাকা চুক্তির অপব্যবহার রোধ করার জন্য আইনগতভাবে প্রতিষ্ঠিত।

 

. আইনের ধারা ৫৩ (ক)‑এর মূল বক্তব্য

ভারতের/বাংলাদেশের Transfer of Property Act, 1882‑এর ধারা 53A‑তে নীতি প্রকাশিত আছে। এই ধারা বলে:

*যদি একজন ব্যক্তি বিবেচনার বিনিময়ে কোনো অমুভেবল সম্পত্তি লিখিতভাবে হস্তান্তর করতে চুক্তি করে এবং সে চুক্তি অনুযায়ী সম্পত্তি বা তার অংশে দখল নেয় বা পূর্বে দখল থাকলে সেই দখল চালিয়ে নিয়ে সেই চুক্তি কার্যকর করে এবং সে তার দায়িত্ব পালন করেছে বা করতে ইচ্ছুক—
তাহলে, সেই চুক্তি এখনও আইন অনুযায়ী সম্পন্ন না হলেও স্থানান্তরকারী বা তার দাবিদার সেই দখল বা ব্যক্তির অধিকারকে চ্যালেঞ্জ করতে পারবে না,
শর্তে যে অধিকারগুলো চুক্তিতে উল্লেখ আছে সেগুলো ব্যতীত

সহজ করে বললে:
✳ যদি কেউ চুক্তি অনুযায়ী সম্পত্তির উপর আশা অনুযায়ী আচরণ করে (যেমন দখল নেয়, রয়ে যায় বা অংশ পূরণ করে),
✳ এবং সে চুক্তির তার অংশ বা দায়িত্ব পালন করেছে বা করতে ইচ্ছুক —
তবে চুক্তি আনুষ্ঠানিকভাবে রেজিস্টার না হলেও, অন্য পক্ষ তাকে সম্পত্তি থেকে বের করে দিতে পারে না।

 

নীতির উদ্দেশ্য

এই নীতির মূল উদ্দেশ্য হলো:

চুক্তির অসততা রোধ

যদি একজন ব্যক্তি লিখিত চুক্তি অনুযায়ী কিছু অংশ পারফর্ম করে,
তখন অপর পক্ষ যদি চুক্তিটি রেজিস্টার বা পূর্ণাঙ্গভাবে সম্পন্ন না হয়—তা বলে পরবর্তীকালে তাকে প্রতারণামূলকভাবে উচ্ছেদ করার চেষ্টা করতে পারে। এমন প্রতারণা থেকে ওই ব্যক্তিকে রক্ষা করাই “আংশিক সম্পাদন নীতি”‑এর লক্ষ্য।

 

প্রয়োগের শর্তসমূহ

এই নীতি প্রয়োগের জন্য কিছু মৌলিক শর্ত আছে:

1.      লিখিত চুক্তি — চুক্তিটি লিখিত হতে হবে এবং স্বাক্ষরিত হতে হবে যাতে স্থানান্তরের শর্তগুলো পরিষ্কার জানা যায়।

2.      অমুভেবল সম্পত্তি — ভূমি, বাড়ি ইত্যাদি ধরণের স্থাবর সম্পত্তির জন্য প্রযোজ্য।

3.      দখল গ্রহণ বা অংশ‑সম্পাদন কার্যক্রম — প্রতিপক্ষ দখল নিয়েছে বা পূর্বে দখল থাকলে সেটি চুক্তি অনুযায়ী চলছে এবং কিছু কার্যকর পদক্ষেপ নিয়েছে।

4.      চুক্তির শর্ত পূরণ বা পূরণের ইচ্ছা — পক্ষটি নিজের অংশ পালন করেছে বা করার ইচ্ছা প্রকাশ করেছে।

কেবল দখল রাখা বা কিছু প্রস্তুত কাজ সম্পন্ন হওয়া পর্যাপ্ত নয়—যা করা হয়েছে তা অবশ্যই চুক্তির বাস্তবিক পরিপ্রেক্ষিতে সম্পাদিত কার্যক্রম হতে হবে।

 

সীমাবদ্ধতা এবং কার্যকারিতা

 

·         এই নীতি সম্পত্তির বৈধ মালিকানা (title) প্রদান করে না।

·         এটি শুরু করার জন্য আইনি অধিকার দিতে পারে না — এটি শুধু প্রতিপক্ষের দাবিদাওয়া থেকে রক্ষা করে।

·         যদি স্থাবর সম্পত্তি পরে তৃতীয় কোনও ব্যক্তি বিবেচনা অনুযায়ী ক্রয় করে এবং তার আগের চুক্তি সম্পর্কে জানে না, তাহলে নতুন ক্রেতা এই নীতির সুবিধা পায় না।

 কার্যকারিতা

·         এটি অক geregistreerde চুক্তির ক্ষেত্রেও অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ কারণ অনেক সময় চুক্তি রেজিস্টার না থাকলে অন্য পক্ষ বলে দেয় যে চুক্তি কার্যকর নয়।

·         এই নীতি সেই দিকটি বন্ধ করে দেয়—যা ন্যায্য এবং ন্যায়ের জন্য অপরিহার্য।